读书笔记: 房地产的繁荣与萧条
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理念与现实
<原文开始>理念的产生或许涉及各种各样的人群，以及各种各样的缘由，包括对他人幸福最原生态的关怀，以至于对整个国家福利的关注。但是，一旦某个特定的理念被普遍认同，许多人或许便因此获得了某种既定的利益，不论是财务上的，还是政治上的，抑或是意识形态上的，如此一来，便导致理念与现实极大地背离。</原文结束>
## 创造就业
<原文开始>20世纪30年代的大萧条期间，政府制造了大量的就业机会，那时，民间资源保护组织中的年轻人甚至多于军队，但是，在罗斯福总统执政的头7年中，失业率却从未跌落到两位数以下。在罗斯福政府执政的头21个月中，失业率更是从未跌落到 20% 以下。那些视政府制造就业为拯救失业的灵丹妙药的谬误之处在于，其单纯地将政府创造的就业视为就业的净增长。支付给政府制造的就业岗位的资金来自私营企业，而私营企业的就业需求便因此下降。政府制造的大幅就业增长，在巨大的失业面前，贡献微小，或者干脆无法取得增长。</原文结束>
<原文开始>不论经济上存在怎样的缺陷，政府制造就业的项目从政治上来说，造就了一大批对政府感恩戴德的阶层，他们很有可能在艰难时期投出支持政府的一票。新政的政治成功不容辩驳。</原文结束>
## 房地产繁荣的政治学原理
<原文开始>在全球 26 个排名房价 “严重超越承受力” 的城市中，23 个存在着被冠以 “理智发展” 策略下的严厉土地使用限制政策。 </原文结束>
读作 “科学发展观”。
<原文开始>2002 年，乔治W布什总统督促国会通过了《美国梦首付款法案》。该法案明确，将给予那些收入低于某个水平的有意购房者以首付款补贴。</原文结束>
## “创新性的” 金融手段
<原文开始>在那些房价高昂的地区，比如加州海岸，购房者特别容易接受一些激进的金融手段来实现自己的购房梦。</原文结束>
<原文开始>2006年，全美 90% 的次级抵押贷款都是变动利率贷款。</原文结束>
<原文开始>一些借款人甚至不要求贷款人支付首付款，有些借款人则是人为地忽略对贷款人收入的查证。... 次级抵押贷款者承诺自己 40% 以上的收入用于支付月供。如此激进的抵押贷款如何规避风险？那就是将它们卖给房利美、房地美。</原文结束>
<原文开始>这些不同的变动利率的贷款方式，在利率异常低廉的时候被大量采用。这样，贷款月供将低于传统的 30 年期固定利率贷款，从而 “激励” 更多人群激进地购入自己无力承担的住宅。换句话说，这样的 “临时安排” 无形掩盖了一个事实，即从长期看，某些购房者将无力承担房屋的贷款。</原文结束>
<原文开始>这些激进的贷款方式对那些预期自己收入不断增长的 “成长股” 一族来说魅力非凡。</原文结束>
<原文开始>另一种可能性就是，在两年的无本金贷款结束的时候，重新融资。在房价持续上涨的市场上，房产的增值将使这样的做法满足借款人和贷款人双方的利益。</原文结束>
<原文开始>即便可以预见购房者将在仅需支付贷款利息的两年蜜月期结束后最终无力承担随之而来的更大额的月供，房价的增长也让购房者获取丰厚的利润，即便购房者根本无力承担上涨之后的数额。<原文开始>
<原文开始>一笔固定利率为 8% ，总额 300000 美元的贷款，如果市场利率调整到 6% ，将重新寻求新贷款代替旧贷款。</原文结束>
<原文开始>享受低水平的初期月供购买一套房产，或是多套房产，之后，在高水平月供到来之前以更高的价格出手房产，许多投机者得以利用自己相对少量的现金，通过此番豪宅投机取得丰厚的利润。</原文结束>
<原文开始>一旦房屋价格得以平稳，投机客将不得不面临严峻的问题，尤其是对于那些贷款购买多套房屋，月供即将恢复到较高水平的投机者。</原文结束>
<原文开始>许多非专业的投机客对房产的投机，事实上已经超越了投机房价的上涨，他们同时也是在投机个人收入的上涨。投机收入的上涨速度能够承受初期仅需偿付贷款利息阶段结束后大额月供的偿付。</原文结束>
<原文开始>繁荣时期房产的价格支撑不是任何具体的实物，而仅仅是人们对房价不断上涨的信心和期望。</原文结束>
<原文开始>在房地产的兴与衰中，谁该收到指责？贷款人？或是借贷人？政府？金融市场？
答案是，是的，所有人都负有责任。但其中许多人却并无责任能力。
</原文结束>
## 房地产繁荣的经济学原理
<原文开始>房利美和房地美是两家由政府创建，却属于私人拥有的企业，它们的主要业务就是从银行购买抵押权。</原文结束>
<原文开始>房利美和房地美需要对它们的股东负责，在这一点上与华尔街的公司相差无二。.. 政府的介入还同时引导着其它金融机构以比其他纯私有化更低的借款利率将资金信贷给这两家杂交型的机构，理由是不言而喻的：一旦危机爆发，政府绝不会允许房利美和房地美破产。</原文结束>
<原文开始>当房利美与房地美为追逐更大的利益而甘冒更大的风险时，市场仍然继续买它们的债券，因为联邦国库似乎一定会弥补冒险有可能造成的任何窟窿。《华尔街日报》一言蔽之，“它们的收益体现的是私有化，而风险则表现为社会化”。</原文结束>
房地产的成本：
<原文开始>对于大多数房地产的拥有者来说，该项房产就是他们拥有的最大的金融资产，同时，也是他们最大的金融负债。</原文结束>
利率：
<原文开始>资信评级低于一般水平的个人很可能无法享受到基准利率的贷款，但有可能获得 “次级” 贷款，即银行收取较高的贷款利率，以平衡低收入人群或资信问题人群的较高贷款风险。</原文结束>
首付款：
<原文开始>在房价高涨不下的时期，这样的首付款更是不可逾越的购房障碍。有房一族通常会先卖出自己的房屋，哪怕该房屋的贷款尚未还清，用所得房贷还清贷款，然后，再利用剩下的钱——房屋的净得，支付新房的首付款。在加利福尼亚州，这是房屋所有者购买新房首付的最主要来源，其次，才是日常的存款。</原文结束>
<原文开始>借款人当然明白，庞大的首付款数字将极大地限制有能力贷款人群的数量——进而限制抵押贷款的业务总量以及相应的利润总额。显然，尽管首付款限制了贷款交易的数量，但一定能找到某种风险对冲条件来促成更多的贷款业务。这个条件便是减少违约的风险。</原文结束>
<原文开始>在房价特别高昂的市场上，首次置业者不得不将收入的很大部分用于偿还月供，因为他们通常想方设法减少首付款。</原文结束>
昂贵的房地产市场：
<原文开始>就其影响来说，房地产的繁荣与萧条是一个全国性的问题，房地产问题的根源却趋向于集中在一些房价过高、波动过大的特殊区域。</原文结束>
<原文开始>在任何地方，房屋建造成本的地区差异都远远无法体现房价的差异。同样，高房价地区与低房价地区的房屋品质的差异也无法与房价的差异媲美。</原文结束>
<原文开始>那些让房地产变得 “不可承受” 的时刻，往往紧紧伴随着 “当地政府发展管理措施或限制政策的出台和通过”。</原文结束>
<原文开始>即便收入上涨，人口增加，只要没有出台严厉的土地限制措施的地区也很少会出现房价的高涨。... 20 世纪 70 年代，加利福尼亚房价急剧飙升，加利福尼亚的人均收入涨幅同期却低于全国平均水平。</原文结束>
<原文开始>在建造房屋较少的地点和时间上，即便是购买需求的增长也不可能推动房价像房地产政策限制更多的环境下那样疯狂上涨。</原文结束>
<原文开始>大多数出台严格土地使用限制措施的推动力，都来自那些致力于保护 “有限” 绿地的个人或团体。</原文结束>
<原文开始>对一项政治决策来说，民意大于现实。</原文结束>